Adquirir una propiedad, además de ser el sueño de toda familia, reviste la necesidad de conocer sobre las distintas alternativas de compra y cuál de ellas será la más conveniente para cada bolsillo. Una de ellas es la compraventa en verde de una propiedad raíz. En la “compra en verde” hablamos de la compra a una inmobiliaria de un departamento o casa que se está construyendo, a un precio menor que una propiedad lista para entrega.
En estos casos puede intervenir el contrato de promesa de venta ante notario, donde las partes (inmobiliaria y futuro comprador) se obligarán a celebrar después el contrato de compraventa por escritura pública (título), este será firmado dentro de un plazo y terminada la obra, además deberá inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces (modo de adquirir). Es importante indicar que el dueño del inmueble será el comprador inscrito en el conservador y no el banco.
Al celebrar el contrato de promesa, en la mayoría de los casos la persona irá a un banco a solicitar un crédito hipotecario. Este es un contrato de mutuo garantizado por una hipoteca en favor del banco sobre el mismo bien, que se pagará con intereses en dividendos periódicos, y que estará resguardado por el seguro desgravamen y el de incendio. Normalmente, este crédito hipotecario corresponderá entre el 80% y 90% del valor de la propiedad.
Por otro lado, será el comprador el que tendrá que financiar el 20% o el 10% del valor del inmueble (el pie), y pagarlo directamente a la inmobiliaria. Para ello, usualmente los futuros compradores van pagando en cuotas este porcentaje durante el período entre la celebración de la promesa y la celebración de la compraventa.
Al respecto, es recomendable en lo posible, pactar en la promesa como condición la obtención del crédito hipotecario; revisar si está o no prohibida la cesión del contrato de promesa; tener presente que, si se celebró el contrato de promesa y la inmobiliaria no cumple con sus compromisos (tiempos de entrega), se puede cobrar el seguro o hacer efectiva la boleta bancaria para recuperar lo ya pagado a la inmobiliaria por concepto de pie.
Carolina Bardisa Académica Carrera de Derecho Universidad de Las Américas Sede Concepción
