La rentabilidad de un inmueble se puede medir visualizando la relación entre los ingresos netos producidos por el precio de arriendo mensual menos los gastos de la propiedad (contribuciones) y el valor de comprar el inmueble y/o terreno. El indicador (ROI) determina cuan atractiva es una inversión de este tipo; así un resultado sobre 7%, en general, se considera excelente.
En nuestro caso, la sociedad ZOFRI S.A. no compró los terrenos ni construcciones, que heredó a título gratuito de su antecesora, y las contribuciones las pagan los usuarios, así como las cuentas básicas de servicios, los gastos comunes y los gastos de promoción. Resultado de lo cual no es posible calcular el retorno de una inversión igual a cero.
Sin embargo, la tarifa de arriendo es similar en su valor al de otros grandes centros comerciales que sí hicieron la inversión mayor, es decir; compraron terrenos, construyeron y pusieron en marcha un centro comercial o compraron uno ya construido y funcionando, como el caso del Mall Las Américas hoy Mall Plaza Iquique. Otro tanto ocurre con los terrenos del Recinto Amurallado y Barrio Industrial, se hace comparación con centros empresariales o industriales (con inversión previa), de la Región Metropolitana para fijar tarifas.
En este sentido nos encontramos frente a una figura anticompetitiva per se, ya que se configura un abuso de poder de mercado de ZOFRI S.A., de carácter dominante, afectando la libertad de comercio y, en definitiva, atentando contra la actividad comercial, abusando de su posición monopólica y de la protección que le da su socio mayoritario y controlador, el Estado. –
La empresa administradora cuenta con poder de mercado porque puede aumentar y mantener el precio de sus servicios, por encima del nivel que existiría en un mercado perfectamente competitivo, debido a que el sistema franco le da la oportunidad de ser monopólica.
Entonces, cabe preguntarnos, ¿Cuáles son los factores o atributos que usan para calcular las tarifas de arriendo? ¿Habrá algún método que permita hacer el cálculo? y, más aún, ¿tiene algún futuro una empresa que se cimenta en el abuso monopólico y no en su capacidad de innovar y competir?
*Darío Blanco, gerente de la Asociación Usurios ZOFRI A.G. 1
